Узаконивание перепланировки: подготовка, документы, правила

Во-первых, снос стен – процесс шумный, и мусора будет столько, что встревоженные соседи скорее всего потребуют объяснений. Да и без профессиональных строителей вряд ли дело обойдётся, а они могут поинтересоваться, законная ли происходит перепланировка. А сотрудники коммунальной сферы и управляющих компаний по долгу службы должны докладывать начальству, если заметили в квартире существенные изменения.

Во-вторых, вы уверены, что точно отличили несущую стену от ненесущей и ваш ремонт не вызовет появления уже на наружной стене вашего дома трещин или других малоприятных для вашего бюджета, а то и свободы последствий.

Словом, готовясь обновить собственное помещение, неплохо бы заранее запастись требуемым пакетом документов, согласовать их в необходимых инстанциях, а после перепланировки занести сведения о произошедших изменениях в техпаспорт квартиры.

Перепланировка с демонтажем ненесущих стен

Перепланировка ненесущих стен в квартире, когда их приходится сносить, очень распространенный вариант переделки интерьера жилых помещений.

Часто причиной, по которой люди приступают к перепланировке своего собственного жилья, является неудовлетворенность размерами туалета с ванной. В большинстве типовых домов и новостроек эконом-класса санузлы имеют крайне скромные габариты.

Ими не только не удобно пользоваться, но и установить современную сантехнику не всегда получается. А места для дополнительных сантехнических приборов, типа гигиенического душа, биде или душевой кабины, вообще не находится.

Иногда даже стиральную машину приходится устанавливать в коридоре или на кухне, поскольку в ванной комнате она не помещается.

Что уж говорить о дизайнерской отделке санузлов, которая прекрасно смотрится в больших помещениях, но не как в тех, чей размер составляет не более 1-2 квадратных метров.

Единственным способом преобразить санузел является перепланировка ненесущих стен.

В этом случае, как правило, действуют одним из трех способов:

1. Устраивают совмещенный санузел путем демонтажа ненесущей стены между туалетом и ванной.
2. Увеличивают площадь туалета и ванной посредством их расширения на прилегающий коридор или другое нежилое помещение.
3. Комбинируют оба выше указанных способа: устраивают совмещенные санузел и расширяют его на прилегающее помещение.

Таким образом благодаря перепланировке ненесущих стен увеличивается площадь санузла, после чего в нем можно проводить любой дизайнерский ремонт и размещать самую современную сантехнику. Причем такой санузел будет не только радовать глаз, пользоваться им будет также намного удобнее.

Пример перепланировки ненесущих стен в двухкомнатной квартире с устройством и расширением совмещенного санузла (3). Старые ненесущие стены демонтируются и возводится новая с проемом

Конечно, перепланировка ненесущих стен в квартире, подразумевающая их демонтаж, проводится не только применительно к санузлам.

Демонтаж ненесущих стен позволяет объединять несколько помещений в одно. Например, это дает возможность присоединить кладовку, подсобку или встроенный шкаф к кухне, коридору или комнате; переделать двушку в однушку, трешку в двушку, четырехкомнатную квартиру в трехкомнатную и т.д.

Можно ли сносить ненесущие стены

Серьезных последствий снос ненесущей стены не повлечет. Здесь главное – узаконить перепланировку, чтобы квартира оставалась ликвидной. Варианты могут быть следующими:

демонтаж перегородки между ванной и туалетом;

снос стены, разделяющей гостиную и кухню;

частичный снос ненесущей конструкции (например, демонтаж подоконного блока или расширение дверного проема).

Согласовывать нужно и перенос стены, даже если решено сдвинуть ее всего на пару сантиметров. Это все равно вызовет изменение в графической части техпаспорта, а, значит, считается перепланировкой.

Без согласования можно обойтись, если хочется только переложить стену (например, если она обветшала или была повреждена при ремонте). Но для этого нужно:

подобрать материал ровно такой же толщины, что и был изначально;

поставить перегородку на то же самое место, где она стояла;

обеспечить исходный угол наклона (если стена стояла не ровно под 90 градусов).

В этом случае никаких изменений в геометрии жилого помещения не будет. Даже если БТИ нагрянет с проверкой, перепланировку обнаружить не удастся.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.

Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:

• замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
• расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
• переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
• перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
• установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
• сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
• установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
• монтаж внутреннего шкафа;
• незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
• установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
• отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.

Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:

• не меняется площадь;
• не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
• не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
• не касается конструктивных капитальных частей.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

• изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
• собственник устанавливает в квартире пол:
  • монтаж теплых полов
  • при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
• переносится туалет или ванная комната;
• переносится газовое оборудование;
• значительный перенос дверных проемов;
• объединение двух и более комнат в одну;
• образование двух или более комнат из одной;
• установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
• перенос стояков, водоотводов и прочее;
• остекление балкона;
• во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).

Когда перепланировка ненесущих стен может проводиться без разрешения

Не требует согласования ремонт, предполагающий демонтаж части ненесущих перегородок и возведение их на том же месте в точном соответствии с техническим паспортом БТИ. По сути, собственник имеет право переложить ненесущие кирпичные стены (например, если они неровные) или выполнить перегородки из более надежного материала (заменить гипсокартон на пеноблоки).

Однако новая стена должна полностью соответствовать той, что зафиксирована в техпаспорте. В этом случае конфигурация квартиры не изменится и согласование перепланировки не потребуется.

На фото – пример перепланировки с демонтажем и возведением новых ненесущих стен и переносом дверных проемов

Уведомление без согласования

В ряде ситуаций перепланировка не сопровождается получением разрешения от БТИ, однако уведомлять Жилищную инспекцию и вносить изменения в техническую документацию – обязательный момент. Визит осуществляется по окончании ремонтных работ.

Если проигнорировать этот вопрос, возникнут проблемы при заключении сделок с недвижимостью или вступлением в наследство.

После перепланировки нужно предупреждать инспекцию о следующем:

Как понять, что стена в квартире не несущая?

Обычно, какая стена, несущая или нет, собственники и строители определяют без труда, но есть случаи, когда не несущую перегородку можно спутать с ребром жесткости или с несущей стеной. В старых дореволюционных и послереволюционных постройках достаточно часто делали несущую стену или ребро жесткости из дерева. Поэтому владельцам квартир в старых домах нужно быть внимательными и обязательно сначала определить несущая стена или нет, а после этого уже принимать решение о сносе.

Определение понятий

Вопросы, которые напрямую касаются выполнения ремонтно-строительных работ по переустройству, регулируются рядом нормативных актов. В качестве основного документа выступает Жилищный Кодекс Российской Федерации. В четвертой главе четко прописываются вопросы переустройства внутреннего пространства и принципы осуществления мероприятий.

Под понятием перепланировки подразумевается изменение внутреннего пространства квартиры путем демонтажа или установки конструктивных элементов или придания новых форм дверным или оконным проемам.

Все виды соответствующих работ должны обязательно производится без нарушения целостности всего здания. В противном случае на собственника будет наложен административный штраф с требованием вернуть помещение в изначальное состояние.

Стоит отметить, что любые изменения, совершаемые в несущих элементах, могут привести к изменениям в расчетных схемах, от которых напрямую зависит устойчивость дома. Мероприятия должны согласовываться не только в территориальной жилищной инспекции, но и с соседями, которые остаются заинтересованы в сохранении собственного имущества.

В любом случае должны в обязательном порядке учитываться две нагрузки. Первая создается за счет веса всех плит и перекрытий самого здания, в вторая – за счет веса людей, проживающих и находящихся в здании, предметов интерьера и прочих объектов.

Многие арендаторы жилых помещений или их непосредственные владельцы осуществляют перепланировку без получения специального разрешения. Такие работы автоматически становятся незаконными, о чем говорят нормы статей 210 и 290 Гражданского Кодекса РФ, а также статья 29 Жилищного Кодекса. Незаконное переустройство в перспективе может привести к чрезвычайным ситуациям.

Собственник квартиры привлекается к административной ответственности за незаконные мероприятия в виде стандартного предупреждения или финансовой санкции.

Категорические запреты

Согласно Закону демонтаж подоконного блока в панельных домах, которые возводились после 2006 г, недопустим, поскольку может привести к непредвиденным и даже трагическим последствиям. Причина этому – использование специальной технологии, которая предотвращает прогрессирующее обрушение, где участвует и подоконный блок.

Придется забыть и о демонтаже дверного порожка. Это табу распространяется на все виды домов (будь то монолитный, кирпичный или панельный дом). Исключений здесь нет, и не может быть.

Подобный запрет объясняется следующими причинами:

• во-первых, в кирпичных домах порожек служит своеобразным противовесом и призван удерживать балконную плиту;
• во-вторых, порожек может выступать неотъемлемым элементом несущей конструкции, поэтому его демонтаж недопустим;
• в-третьих, удаление порожка в панельных домах приводит к нарушению жесткости наружной навесной панели, а также влечет за собой промерзание плитного перекрытия.

Проектировщики обращают внимание и на другую функцию порожка: он способствует уменьшению концентрации противоположных температур, поскольку служит неким барьером в точке схождения теплого и холодного воздуха.

Также в некоторых случаях можно столкнуться с запретом на демонтаж подоконного блока в кирпичном доме, так как он может удерживать балконную плиту, защемляя ее. Поэтому перед проведением каких-либо работ важно проконсультироваться со специалистами! Что касается демонтажа подоконного блока в монолитном доме, то он возможен при условии сохранения порожка и соблюдении всех правил.

Стоимость услуги согласования демонтажа подоконного блока рассчитывается индивидуально для каждого случая. Цена может варьироваться в зависимости от типа дома, где находится квартира, толщины стен, района, в котором находится собственность и других условий.

Вывод:

Снос подоконного блока и объединение балкона с жилым помещением или кухней (как и любого другого холодного помещения с теплым) ЗАПРЕЩАЕТСЯ. Оптимальное решение – «визуальное» объединение: снос подоконного блока с последующей установкой распашных дверей (французской перегородки). Других вариантов реализации подобной перепланировки НЕТ.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры